Erben & Vererben: Was tun mit dem Elternhaus?

Erbengemeinschaft, Steuern, Verkauf oder Vermietung – ein Leitfaden für Erben im Münchner Osten Das Elternhaus ist selten nur eine Immobilie. Es ist der Ort der Kindheit, voller Erinnerungen – und plötzlich auch ein Vermögenswert, über den entschieden werden muss. Wer in Trudering, Haar, Vaterstetten oder Ottobrunn ein Haus erbt, steht oft vor einer doppelten Herausforderung: emotional Abschied nehmen und gleichzeitig wirtschaftlich kluge Entscheidungen treffen. Dieser Beitrag zeigt, worauf es dabei ankommt. 1. Die Erbengemeinschaft: Wenn mehrere gemeinsam entscheiden müssen Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB). Das bedeutet: Das Haus gehört allen gemeinsam – niemand kann allein verkaufen, vermieten oder renovieren. Wesentliche Entscheidungen erfordern Einigkeit. Genau hier entstehen die meisten Konflikte: Ein Geschwisterteil möchte verkaufen, das andere behalten, das dritte selbst einziehen. Unser Rat aus der Praxis: Schaffen Sie früh eine gemeinsame Faktenbasis. Eine neutrale, marktgerechte Wertermittlung ist oft der erste Schritt, um festgefahrene Diskussionen zu lösen – denn über einen belastbaren Zahlenwert lässt sich sachlicher sprechen als über Gefühle und Vermutungen. Scheitert die Einigung dauerhaft, droht als letzter Ausweg die Teilungsversteigerung – mit meist deutlich schlechterem Ergebnis als ein geordneter freier Verkauf. 2. Steuern: Was Erben 2026 wissen müssen Die Erbschaftsteuer richtet sich nach Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert (§ 16 ErbStG). Die Freibeträge sind seit Jahren unverändert – während sich die Immobilienwerte in München fast verdoppelt haben. Gerade hier übersteigt der Wert des Elternhauses den Freibetrag daher schnell (Tabelle in angehängter pdf). Drei wichtige Sonderregeln: (1) Das Familienheim bleibt für Kinder komplett steuerfrei, wenn sie unverzüglich einziehen, mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). (2) Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). (3) Beim späteren Verkauf fällt in der Regel keine Einkommensteuer an: Die zehnjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG läuft vom Kaufdatum des Erblassers weiter – bei einem lange gehaltenen Elternhaus ist sie fast immer abgelaufen. Übrigens: Aktuell wird politisch über eine Reform der Erbschaftsteuer diskutiert. Wer eine Übertragung plant, sollte die Entwicklung im Blick behalten und sich frühzeitig steuerlich beraten lassen. 3. Verkaufen oder vermieten? Die Kernfrage – nüchtern betrachtet Ist klar, dass niemand selbst einziehen wird, bleibt die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung. Beide Wege haben ihre Berechtigung – entscheidend sind Ihre persönliche Situation und der Zustand der Immobilie (Tabelle in angehängter pdf). Der Blick auf den Münchner Osten: Viele Elternhäuser in Haar, Vaterstetten oder Trudering stammen aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Vor einer Vermietung stehen hier häufig erhebliche Investitionen: Heizungstausch, Dämmung, Elektrik – Stichwort Gebäudeenergiegesetz (GEG, bald überführt ins neue Gebäudemodernisierungsgesetz - GMG). Wer diese Summen nicht investieren möchte oder kann, erzielt mit einem gut vorbereiteten Verkauf im aktuellen Marktumfeld oft das wirtschaftlich bessere und vor allem konfliktfreiere Ergebnis. Umgekehrt kann eine bereits modernisierte Immobilie in guter Lage eine solide Altersvorsorge sein – wenn alle Miterben diesen Weg dauerhaft mittragen. 4. Die emotionale Seite: Zeit nehmen, aber nicht verlieren Ein geerbtes Elternhaus zu verkaufen fühlt sich für viele zunächst wie ein Verrat an den Erinnerungen an. Diese Gefühle sind normal und verdienen Raum. Gleichzeitig gilt: Ein leerstehendes Haus verursacht laufende Kosten, verliert ohne Pflege an Substanz – und ungelöste Fragen belasten Familienbeziehungen oft mehr als eine klare Entscheidung. Unsere Erfahrung: Familien, die sich sechs bis zwölf Monate strukturiert mit allen Optionen auseinandersetzen, treffen bessere Entscheidungen – und bleiben dabei als Familie zusammen. Unser Angebot für Erben im Münchner Osten Sie haben eine Immobilie geerbt oder möchten Ihren Nachlass vorausschauend regeln? Wir unterstützen Sie mit einer kostenlosen, unverbindlichen Werteinschätzung als neutrale Entscheidungsgrundlage – auch für Erbengemeinschaften. Transparent, diskret und ohne Verkaufsdruck. Vereinbaren Sie jetzt Ihr persönliches Beratungsgespräch.