Vermieten in München – Rechte, Pflichten und Praxistipps

Wichtig: Was bedeutet der Mietspiegelwert? Der amtliche Münchner Mietspiegel 2025 weist einen Durchschnitt von 15,38 €/m² aus – gültig für die gesamte Stadt München. Dieser Wert basiert auf tatsächlich vereinbarten Mieten aus dem Zeitraum 2018–2024 (Bestands- und Neuverträge) und dient als rechtliche Berechnungsgrundlage für die Mietpreisbremse. Er spiegelt nicht die aktuellen Angebotspreise bei Neuvermietung wider: Diese liegen im Münchner Stadtgebiet derzeit bei durchschnittlich rund 20,44 €/m² (ImmoScout Q1 2026), im Osten Münchens (z.B. Berg am Laim, Neufreimann) bei etwa 19–22 €/m² je nach Lage, Größe, Zustand und Ausstattung. Aktuelle Mietpreisübersicht für München ist im angehängten Dokument zu finden. Mietpreisbremse: Was gilt aktuell? Der Bundestag hat die Mietpreisbremse im Juni 2025 bis Ende 2029 verlängert (§ 556d BGB). Für München als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt: Bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – ermittelt anhand des Mietspiegels 2025. Ausnahmen – hier greift die Bremse nicht: Neubauten, erstmals vermietet nach dem 01.10.2014 Umfassende Modernisierungen (ca. 1/3 der Neubaukosten) Vormiete war bereits höher (Bestandsschutz) Mietspiegel 2025: Grundlage für Ihre Mietpreisgestaltung Der Mietspiegel 2025 wurde im März 2025 vom Stadtrat der LH München als qualifizierter Mietspiegel anerkannt und ist damit rechtlich verbindliche Berechnungsgrundlage (§ 558d BGB). Wichtige Neuerungen gegenüber 2023: Deutlich höhere Zuschläge für zentrale Wohnlagen Neue Zuschläge: bodengleiche Dusche, modernisierte Fenster, Wärmedämmung Starke Steigerungen bei kleinen Wohnungen unter 30 m² (bis +15 %) Tipp: Der kostenlose Online-Rechner unter mietspiegel-muenchen.de ermöglicht eine individuelle Berechnung nach Lage, Größe und Ausstattung. Mieterhöhung rechtssicher umsetzen Bestehende Mietverhältnisse können unter bestimmten Voraussetzungen angepasst werden. Das Haufe-Whitepaper "Mieten rechtssicher erhöhen" fasst die wichtigsten Regelungen zusammen: 1. Mieterhöhung zur Vergleichsmiete (§ 558 BGB) Die häufigste Form der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis: Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein Erhöhungsverlangen frühestens nach einem Jahr möglich Kappungsgrenze in München: max. 15 % in 3 Jahren (angespannter Markt) Begründungspflicht: Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten Erhöhungsverlangen mindestens in Textform (E-Mail reicht seit Bürokratieentlastungsgesetz) Mieter muss zustimmen – bei Verweigerung: gerichtliche Klage möglich 2. Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) Nach wertsteigernden Maßnahmen (z.B. neue Fenster, Heizung, Energiedämmung): Max. 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr umlagefähig Kappungsgrenze: max. 3 €/m² in 6 Jahren Ankündigungspflicht: mindestens 3 Monate vor Baubeginn in Textform Reine Instandhaltung ist nicht umlagefähig 3. Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a / 557b BGB) Alternativ können Mietentwicklungen bereits im Vertrag geregelt werden: Staffelmiete: feste Erhöhungsbeträge zu vereinbarten Zeitpunkten (mind. 1 Jahr Abstand, nur als Euro-Betrag, nicht prozentual) Indexmiete: Kopplung an den Verbraucherpreisindex (VPI); Erhöhung nur bei Indexveränderung, eventuelle Kappungen einer Erhöhung werden derzeit diskutiert Beide Varianten schließen spätere Erhöhungen nach § 558 BGB aus Indexmiete und Staffelmiete können nicht kombiniert werden Wichtige Stolperfallen bei Mieterhöhungen Formfehler: Fehlende Begründung macht das Erhöhungsverlangen unwirksam Fristen: Mindestabstände zwischen Erhöhungen genau einhalten Berechnungsfehler: Kappungsgrenzen und Umlagegrenzen korrekt anwenden Dokumentation: Alle Unterlagen (Mietspiegel, Berechnungen, Schriftverkehr) sorgfältig aufbewahren Bonitätsprüfung: Risiken frühzeitig erkennen Die Auswahl zuverlässiger Mieter ist eine der wichtigsten Entscheidungen beim Vermieten. Eine strukturierte Bonitätsprüfung schützt vor Mietausfällen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Selbstauskunft des Mieters (Name, Beruf, Einkommen) Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate) SCHUFA-Auskunft (mit Einwilligung des Mieters) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vormieters Faustregel: Nettokaltmiete max. 30 % des Nettoeinkommens Hinweis: Unzulässige Fragen (z.B. zur Familienplanung, Religion oder Herkunft) können zu rechtlichen Konsequenzen führen. Praxistipps: Solide Mietverhältnisse aufbauen Übergabeprotokoll: Schriftlich, detailliert und beidseitig unterschrieben Kaution: Max. 3 Nettokaltmieten; Rückzahlung innerhalb von 3–6 Monaten nach Auszug Nebenkostenabrechnung: Jährliche Frist einhalten; nur umlagefähige Kosten ansetzen Kommunikation: Mieterhöhungen transparent begründen – schafft Vertrauen und vermeidet Streit Sie planen eine Vermietung im Münchner Osten oder möchten Ihr bestehendes Mietverhältnis rechtssicher gestalten? 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